坊间持续4个月传闻之后，年内地产界一桩重大战略合作或收购案靴子落地，这次是在集团公司股权层面大胆运作的。
早先时候，这种传闻先是说远洋资本拟斥资200亿元收购红星地产，后曝只收购对方18%股权，但如今看来，都与最终有很大的出入。
7月18日晚间，远洋集团公告公司及关联方远洋资本以40亿元收购红星地产70%股权，双方各持股35%，重庆红星美凯龙企业发展有限公司则持股30%。
颇为蹊跷的是，据远洋集团披露，截至去年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元，净资产167.49亿元（含资本工具），评价其“整体资产负债表结构优质、安全性高”，收购其70%股权对应的净资产作价却只有40亿元。
对上述对价，远洋解释说，参考（其中包括）可分享红星地产净资产约40亿元（按红星地产合并净资产中的资本工具，（ii）其他储备及少数股东权益，及（iii）由原股东红星美凯龙控股分享的未分配利润，再乘以持股比例，并加上双方经调整分享之未分 配 利 润 而 计 算 ）、 后续利润分成 安 排，以 及红星地产业务及发展前景后厘定。
从具体交易构架看，远洋集团中国与瑞喜创投有限公司（境内载体“远洋资本”）成立“50：50”的合资公司“动发创投有限公司”，该合资公司全资控股天津远璞，由天津远璞收购红星地产70%股权。
据悉，瑞喜创投、动发创投均为英属处女岛的离岸公司，其中瑞喜创投由远洋集团与非关联方的Huamao Focus Limited、Leading BrightInvestment Limited分别直接或间接拥有49%、25.5%及25.5%权益。
目前，天津远璞已完成收购红星地产18%股权，并预期7月底、8月10日及明年1月10日或前后分阶段完成收购剩余22%、11%及19%股权。
当然，远洋集团之所以收购拿下红星地产，更多意在锁定对方土储、较低地价及潜在获利空间，在当前22城首批试点“双集中”供地背景下，这颇具有诱惑力。
据相关披露，2020年红星地产取得销售额约400亿元（不含红星置业），目前待售货值近千亿，涉及91个物业项目。
其中，70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%；从业态分布来看，可售型住宅产品占比80%，多为刚需和刚改项目。
来源：远洋集团，红星地产区域货值图
去年，远洋集团协议总销售额约1310.4亿元，同比微增1%；总销售面积约706.35万平方米，同比增幅11%；协议销售均价每平方米约18600元，同比下降9%。
今年前6个月，远洋集团协议总销售额约523.7亿元，与去年全年相比不足五成，后续销售压力依然很大。
对于合并后的规模，远洋集团公告也毫无讳言，称将明显增厚华东、华中、华西土储，销售规模有望迈上新台阶。按照计划，红星地产未来两年内每年将贡献300-400亿元销售额，其中绝大多数来自华东、华中和华西。
据远洋集团公告披露，红星地产2020年除税前溢利24.26亿元，除税后溢利18.11亿元，相较于2019年分别增加3.89亿元、2.09亿元。
除了骤增规模之余，对于远洋集团来说，大股东的险资（中国人寿）背景，让其更看重收购项目的可获利空间，对其集团利润的贡献增长及分红潜力。
“红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取项目多，分布城市能级较高，毛利率可达到25%至30%；2020年，结转净利率达到15%，远高于行业平均水平。
按照收购框架协议，红星地产董事局应由七名董事组成，其中五名董事（包括主席）应由天津远璞委任，两名董事（包括副主席）应由红星美凯龙控股委任，董事局任何决议案应由全体董事半数以上批准后方可通过。
截至2020年12月底，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业利润，由红星美凯龙控股及天津远璞按85%：15%分配；未售的开发物业及自持物业的利润将由红星美凯龙控股及天津远璞按70%：30%分配（‘ 后续利润分成安排’。
尽管后续利润分成安排，天津远璞将通过收购红星地产70%股权及任命其过半数董事对其管理及营运掌有决策权，能利用远洋集团的资源、网络、品牌名称、项目管理系统及经验、财务资金管理及质量控制进行其业务营运及扩张。
另一个颇为疑惑的是，红星地产物管公司也将按账面净资产转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年内，该物管公司在管面积有望破2000万平方米。近两年，物业公司估值不断高企，远洋却能以红星物业账面净资产零溢价拿下，匪夷所思。
去年底，远洋集团拆分出远洋服务赴港上市，上市首日却遭“破发”，从近几个月走势看，动态市盈率PE只有22.59倍。
2020年，远洋服务实现营业收入20.23亿元，同比提升11%；毛利5.11亿元，同比增36%；毛利率25.3%，同比提升4.7个百分点；归母净利2.58亿元，同比增长25%，收益大部分来自远洋集团，其物管收入占比78.4%，第三方收入占21.6%。
远洋集团董事局主席、总裁李明曾在上市仪式上公开说，上市后将做大做强远洋服务。如今，抄底拿下红星物业千万级平米物业管理面积，或能助其规模迅速壮大。
作为母公司，远洋集团当前最新股价也才每股1.74港元，市盈率3.89倍，作为千亿级房企，总市值也很可怜，最新仅为132.5亿元。
对于远洋集团来说，截至去年底“三道红线”指标全部达标且均为“绿档”，信用等级亦长期位列行业第一梯队，股息率8.71%，但为何市场给出的公司估值如此低迷？
反看红星，红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂7月13日在上海某公开场合表示，原本属于房地产下游周期性的家居行业将超越房地产成为第一大市场。存量时代的二次消费红利正在为家居行业带来结构性的增长机遇。
今年3月底，红星美凯龙“海陆空梦之队”阵容悉数登场——海军：家装业务军团，陆军：家居大营运军团，空军：线上线下同城零售军团，并发布了各自重磅战略，意味着这个家居巨头将开启“轻资产、重运营”增长极。
如今，红星美凯龙让出红星地产绝大部分股权，无疑是在为上述重大战略落地与执行腾出更多资金和精力，以聚焦于行业新趋势。
牛市来了？如何快速上车，金牌投顾服务免费送>>
责任编辑：马婕
原标题：垂涎红星地产千亿货值远洋集团40亿收购案中案
